Czynności notarialne dotyczące nieruchomości

Umowa sprzedaży nieruchomości

Umowa sprzedaży określa nieruchomość albo prawo będące przedmiotem transakcji, cenę, sposób i termin zapłaty, termin wydania oraz pozostałe uzgodnienia stron. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. W formie aktu notarialnego zawiera się również umowę zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Przedmiotem sprzedaży może być w szczególności:

• mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość;
• dom wraz z gruntem albo prawem do gruntu;
• działka zabudowana lub niezabudowana;
• lokal użytkowy;
• udział we własności nieruchomości;
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo udział w takim prawie.

Zakres potrzebnych dokumentów zależy od rodzaju przedmiotu sprzedaży i podstawy nabycia przez sprzedającego. Znaczenie mogą mieć między innymi treść księgi wieczystej, dokument nabycia, przeznaczenie gruntu, dane ewidencyjne, obciążenia, prawa osób trzecich, zaświadczenia dotyczące lokalu lub gruntu oraz dokumenty wymagane przy wcześniejszym nabyciu w drodze spadku albo darowizny.

Jeżeli cena jest finansowana kredytem, strony powinny przekazać dokumenty bankowe oraz uzgodnić sposób uruchomienia środków. Gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką, potrzebne mogą być dokumenty wierzyciela określające warunki spłaty i zwolnienia zabezpieczenia. Sposób zapłaty można powiązać z wydaniem nieruchomości, depozytem notarialnym lub odpowiednimi zabezpieczeniami tylko wtedy, gdy odpowiada to dokumentom i zgodnym ustaleniom stron.

Notariusz przygotowuje treść aktu na podstawie przekazanych materiałów, wyjaśnia stronom znaczenie dokonywanej czynności i obejmuje akt wymaganymi wnioskami wieczystoksięgowymi, jeżeli wynikają one z transakcji. Wcześniejsze, bezpieczne przekazanie dokumentów pozwala zweryfikować oznaczenie nieruchomości, sposób reprezentacji stron i warunki umowy przed wyznaczeniem terminu podpisania.

Jeżeli w związku z umową wymagany jest wpis w księdze wieczystej, notariusz składa wniosek za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Jeżeli wniosek podlega opłacie sądowej, notariusz ją pobiera. Gdy od czynności jest należny podatek od czynności cywilnoprawnych, notariusz pobiera go jako płatnik.

Umowa darowizny nieruchomości

Darowizna polega na nieodpłatnym przeniesieniu własności nieruchomości, udziału albo określonego prawa na obdarowanego. Akt powinien dokładnie oznaczać przedmiot darowizny, strony oraz ich oświadczenia. Zależnie od zamiaru stron dokument może zawierać dodatkowe postanowienia dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości lub ustanowienia określonego prawa, jeżeli pozwala na to stan prawny i charakter czynności.

Do przygotowania umowy potrzebne są dokumenty potwierdzające prawo darczyńcy i sposób wcześniejszego nabycia. Konieczne może być również ustalenie stanu księgi wieczystej, obciążeń, sytuacji rodzinnej stron oraz tego, czy przedmiot darowizny należy do majątku osobistego czy wspólnego.

Skutki podatkowe zależą między innymi od relacji między stronami, przedmiotu i wartości darowizny oraz spełnienia wymagań przewidzianych przepisami. Możliwość zastosowania zwolnienia lub sposób rozliczenia należy ocenić dla konkretnej czynności; sama bliska relacja rodzinna nie uzasadnia ogólnej gwarancji braku podatku.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna służy ustaleniu warunków przyszłej umowy sprzedaży, gdy umowa przyrzeczona ma zostać zawarta później. Powinna określać istotne postanowienia planowanej transakcji, w szczególności jej przedmiot i cenę, a także termin lub sposób ustalenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Skutki wyboru formy nie są identyczne, dlatego przed przygotowaniem dokumentu trzeba ustalić zamiar stron, stan prawny nieruchomości i planowany harmonogram transakcji. Akt notarialny może w przypadkach przewidzianych prawem obejmować wniosek o ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej.

Strony mogą uregulować wpłatę zadatku albo zaliczki, warunki związane z uzyskaniem finansowania, skompletowaniem dokumentów lub wykreśleniem obciążeń. Pojęcia te wywołują różne skutki, a treść postanowień powinna odpowiadać rzeczywistym uzgodnieniom; nie należy traktować ich zamiennie bez analizy konkretnej umowy.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska określa zobowiązania dewelopera i nabywcy związane z realizacją przedsięwzięcia oraz późniejszym przeniesieniem prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Dokument sporządza się na podstawie aktualnych przepisów, danych inwestycji, dokumentacji nieruchomości i zgodnych ustaleń stron.

Przed zawarciem umowy należy przeanalizować między innymi prospekt informacyjny wraz z załącznikami, tytuł prawny dewelopera do nieruchomości, pozwolenia i dokumenty dotyczące przedsięwzięcia, harmonogram, standard wykonania, cenę i terminy płatności. Ustalenia dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz mechanizmów ochrony nabywcy muszą odpowiadać dokumentacji danego przedsięwzięcia.

Akt określa również termin i warunki zawarcia umowy przenoszącej prawo, a notariusz składa właściwy wniosek dotyczący roszczenia nabywcy, jeżeli wymagają tego przepisy. Przed podpisaniem kancelaria przekazuje informację o dokumentach i kosztach odnoszących się do konkretnej umowy.

Umowa zamiany nieruchomości

W umowie zamiany każda ze stron przenosi na drugą stronę oznaczoną nieruchomość albo prawo w zamian za inne prawo. Akt powinien precyzyjnie opisywać oba przedmioty zamiany, ich stan prawny, sposób wydania i uzgodnione wartości.

Jeżeli wartości przedmiotów nie są równe, strony mogą przewidzieć dopłatę i określić termin oraz sposób jej zapłaty. Dokumenty trzeba skompletować dla obu nieruchomości lub praw, a podatki, opłaty sądowe i pozostałe koszty ustala się z uwzględnieniem całej czynności.

Umowa dożywocia

Umowa dożywocia łączy przeniesienie własności nieruchomości ze zobowiązaniem nabywcy do zapewnienia zbywcy świadczeń służących jego dożywotniemu utrzymaniu. Zakres tych świadczeń powinien być opisany jasno i odpowiadać zgodnemu zamiarowi stron, w szczególności w odniesieniu do mieszkania, wyżywienia, pomocy i opieki.

Przed przygotowaniem aktu trzeba ustalić, jaka nieruchomość jest przenoszona, kto i w jakim zakresie ma wykonywać świadczenia oraz czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich. Dożywocie ma własne skutki prawne i podatkowe, dlatego nie powinno być przedstawiane jako uniwersalny zamiennik darowizny.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Współwłaściciele mogą zgodnie zakończyć współwłasność przez fizyczny podział nieruchomości, przyznanie jej jednej lub kilku osobom albo inne dopuszczalne rozliczenie. Akt określa sposób zniesienia współwłasności oraz ewentualne spłaty i dopłaty.

Możliwość podziału fizycznego zależy od cech nieruchomości i wymaganych rozstrzygnięć administracyjnych lub dokumentów geodezyjnych. Jeżeli nieruchomość ma przypaść jednej osobie, trzeba ustalić wartość udziałów, sposób rozliczeń, obciążenia i termin wydania. Notarialne zniesienie współwłasności wymaga zgodnego stanowiska wszystkich uczestników czynności.

Podział majątku wspólnego

Umowny podział majątku jest możliwy po ustaniu wspólności majątkowej. Strony powinny wskazać podstawę ustania wspólności, skład dzielonego majątku, wartość jego składników oraz sposób ich przyznania. Gdy w skład majątku wchodzi nieruchomość albo prawo wymagające aktu notarialnego, umowa podziału powinna zachować tę formę.

Dokument może obejmować spłaty, dopłaty, sposób wzajemnego rozliczenia zobowiązań oraz termin wydania składników majątku. Uzgodnienia między stronami nie zastępują wymaganej zgody wierzyciela na zmianę osoby zobowiązanej. Jeżeli wspólność ma dopiero zostać zmieniona albo wyłączona, odrębną czynnością może być małżeńska umowa majątkowa. Zakres obu dokumentów ustala się odpowiednio do sytuacji małżonków lub byłych małżonków.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Ustanowienie odrębnej własności wyodrębnia lokal jako samodzielną nieruchomość i łączy go z udziałem w nieruchomości wspólnej. Akt powinien oznaczać lokal, jego położenie i przeznaczenie, a także udział związany z własnością lokalu.

Do przygotowania czynności mogą być potrzebne dokumenty techniczne i administracyjne potwierdzające samodzielność lokalu, dane z ewidencji gruntów i budynków, dokumenty dotyczące budynku oraz podstawa prawna do nieruchomości. Ostateczny zakres zależy od sposobu wyodrębnienia i aktualnego stanu prawnego.

Służebność, hipoteka i inne prawa do nieruchomości

Czynności dotyczące nieruchomości mogą obejmować także ustanowienie służebności gruntowej, osobistej albo przesyłu oraz zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności hipoteką. Dokument musi wskazywać przedmiot prawa, jego zakres, sposób wykonywania albo zabezpieczaną wierzytelność oraz osoby uprawnione i zobowiązane.

Szczegółowe informacje znajdują się na stronach ustanowienie służebności i inne ograniczone prawa rzeczowe oraz ustanowienie hipoteki.

Księga wieczysta, podatki i opłaty

Treść księgi wieczystej pozwala ustalić ujawniony stan prawny nieruchomości, oznaczenie przedmiotu prawa oraz wpisane obciążenia i roszczenia. Jeżeli czynność wymaga zmiany wpisów, akt obejmuje odpowiedni wniosek wieczystoksięgowy, a notariusz przekazuje go do sądu w trybie przewidzianym prawem.

Łączny koszt zależy między innymi od rodzaju czynności, wartości jej przedmiotu, liczby wypisów, opłat sądowych i podatków pobieranych przez notariusza w przypadkach określonych przepisami. Nie istnieje jedna cena właściwa dla wszystkich umów dotyczących nieruchomości. Informacja o kosztach może zostać przygotowana po otrzymaniu dokumentów i podstawowych założeń transakcji.

Dokumenty dotyczące nieruchomości

W zależności od rodzaju czynności kancelaria może poprosić w szczególności o:

• dane z ważnych dokumentów tożsamości uczestników;
• dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości albo prawa;
• numer księgi wieczystej, jeżeli jest prowadzona;
• dokumenty ewidencyjne i geodezyjne;
• zaświadczenia podatkowe lub inne dokumenty związane z wcześniejszym nabyciem;
• zaświadczenia urzędowe odnoszące się do lokalu, budynku albo gruntu;
• dokumenty bankowe dotyczące finansowania lub istniejących zabezpieczeń;
• uzgodnienia stron dotyczące ceny, płatności, wydania i pozostałych warunków.

Lista ma charakter orientacyjny i może zostać rozszerzona po analizie stanu prawnego. Zobacz szczegółową checklistę dokumentów dotyczących nieruchomości.

Jak przebiega przygotowanie umowy?

1. Strony przekazują podstawowe informacje, numer księgi wieczystej, dokument nabycia oraz najważniejsze uzgodnienia.
2. Kancelaria weryfikuje dokumenty, stan prawny, reprezentację uczestników i ustala, czy potrzebne są dodatkowe materiały.
3. Po skompletowaniu informacji przygotowywany jest projekt aktu, a strony otrzymują informację o kosztach i możliwym terminie.
4. Notariusz odczytuje akt, udziela niezbędnych wyjaśnień dotyczących czynności, a po przyjęciu treści dokument zostaje podpisany.
5. Wydawane są wypisy, a wnioski i inne obowiązki związane z aktem są wykonywane w zakresie wynikającym z przepisów i rodzaju czynności.

Przed ustaleniem terminu warto skontaktować się z kancelarią i uzgodnić bezpieczny sposób przekazania posiadanych dokumentów do wstępnej weryfikacji.